□ 本報記者 趙紅旗
□ 本報通訊員 李書永 位士棟
物業(yè)服務與居民的生活息息相關，直接關系到千家萬戶的生活質量。近年來各類物業(yè)服務糾紛案件多發(fā)、頻發(fā)，涉訴金額雖然較小，但影響到居民的日常生活。近日，《法治日報》記者從河南省周口市鹿邑縣人民法院獲悉，該院從近年來審理的物業(yè)服務合同糾紛案件中精心篩選5起典型案例，走進社區(qū)進行宣傳，充分發(fā)揮典型案例的引領示范和預防教育作用，以期推動物業(yè)服務糾紛依法有效妥善化解，示范引導物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主依法誠信履約，推動形成良性互動、和諧穩(wěn)定的社區(qū)關系。
未入住非拒交理由
按協(xié)議支付物業(yè)費
王某系某小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為124.65㎡，小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務，雙方簽訂了《物業(yè)服務協(xié)議》，物業(yè)費為每月每平方米1.48元，因王某自2020年5月10日起未支付物業(yè)費，某物業(yè)公司將其訴至法院，請求其支付2020年5月10日至2023年6月10日的物業(yè)費及違約金。
“自從領鑰匙后就沒去過小區(qū)，也沒居住過。沒有人居住的房屋，物業(yè)費應該按五折收。”王某辯稱。
法院審理認為，關于被告提出由于沒有入住，應減半收取物業(yè)費的問題，雙方簽訂的《物業(yè)服務協(xié)議》第四條第（三）項規(guī)定：“因乙方原因空置房屋按建筑面積全額交納物業(yè)服務費”，民法典第九百四十四條第一款規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費，物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。據此，法院對王某的抗辯理由不予采信，依法判決王某向某物業(yè)公司支付相應物業(yè)費及違約金。
承辦法官李杰解釋，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務惠及全體業(yè)主。交房之后，無論業(yè)主是否入住，物業(yè)公司的工作都必須正常進行，部分房屋的空置并不會明顯減少物業(yè)的工作量?？罩梅课莸奈飿I(yè)服務費是否可以減交？根據意思自治原則，在簽訂物業(yè)服務合同時，如果合同有相關約定，業(yè)主可以按約定享受空置房屋優(yōu)惠物業(yè)費。部分地區(qū)如果有關于空置房屋物業(yè)服務費的政策，也可以參照相關政策適用。
自身原因沒有收房
延遲期間費用自擔
何某系某小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為141.02㎡，小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務，物業(yè)費為每月每平方米1.8元，因何某自2023年11月1日起未支付物業(yè)費，某物業(yè)公司將其訴至法院，請求其支付2023年11月1日至2025年3月31日的物業(yè)費。
“沒有收房，無需支付物業(yè)費?！焙文侈q稱。
法院審理認為，涉案房屋已具備交付條件且通知程序合法，何某因個人原因未進行收房，不影響物業(yè)費收取。其抗辯未收房無需支付物業(yè)費與法院查明的事實不符，遂依法判決何某向某物業(yè)公司支付相應物業(yè)費。
承辦法官李杰解釋，在物業(yè)服務合同糾紛中，不少業(yè)主存在困惑，認為未收房就沒有享受物業(yè)服務，不應該支付物業(yè)費。司法實踐中，沒有收房是否需要支付物業(yè)費，應視不同的情況進行處理。如果確因房屋質量問題不符合交房條件而沒有收房，質量整改期間的物業(yè)費應當由建設單位等主體承擔；如果房屋已符合交房條件，業(yè)主因自身原因延遲收房，延遲收房期間的物業(yè)費應由業(yè)主承擔。建議廣大業(yè)主在開發(fā)商通知收房后積極驗房，如果發(fā)現房屋存在質量問題，應及時向建設單位反饋并留存相關證據材料，以保護自己的合法權益。
前期合同有約束力
依法判決支付費用
2017年4月，某物業(yè)公司與某置業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務合同，約定某物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)服務，收費標準為：電梯房物業(yè)服務費每月每平方米1元。劉某系該小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為117.82㎡，因其自2020年6月10日起未支付物業(yè)費，某物業(yè)公司將其訴至法院，請求其支付2020年6月10日至2025年6月10日的物業(yè)費?！?/p>
“某物業(yè)公司與涉案小區(qū)不存在物業(yè)服務合同關系，從未見過前期物業(yè)管理服務合同，也沒見過該物業(yè)公司對其進行公示，對其中的合同內容、服務等級與標準、法律責任都不知情。”劉某辯稱。
法院審理認為，某物業(yè)公司與某置業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務管理合同，對全體業(yè)主均有約束力。簽訂合同后，某物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務，劉某作為業(yè)主，前期已實際交納物業(yè)管理費，其抗辯某物業(yè)公司與涉案小區(qū)不存在物業(yè)服務合同關系與事實不符，遂依法判決其向某物業(yè)公司支付相應物業(yè)費?！?/p>
承辦法官李翠翠解釋，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)公司前，建設單位與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同，稱為前期物業(yè)服務合同。根據民法典第九百三十九條規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，都對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主在前期物業(yè)服務合同簽訂時往往還未購得房屋，不能表達自己意志，但業(yè)主不得單獨以自己未參與前期物業(yè)服務合同簽訂、以其不知情為由，拒交物業(yè)費用。
業(yè)委會簽服務合同
全體住戶依法遵守
某小區(qū)成立有業(yè)主委員會，2021年，業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務合同，約定某物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)服務，合同期限自2021年5月15日起至2023年5月14日止。合同到期后，業(yè)主委員會與某物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)管理服務合同，合同自2023年5月15日至2026年5月14日止。收費標準為：住宅每月每平方米1元，商鋪每月每平方米1.5元。吳某系該小區(qū)兩間商鋪的業(yè)主，建筑面積共221.76㎡，因其自2021年5月15日起未支付物業(yè)費，某物業(yè)公司將其訴至法院，請求其支付2021年5月15日至2024年11月14日的物業(yè)費。
“拖欠物業(yè)費我不認，我沒有和某物業(yè)公司簽訂合同?！眳悄侈q稱。
法院審理認為，某業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務合同對全體業(yè)主具有約束力，吳某作為小區(qū)業(yè)主，受物業(yè)服務合同約束，遂依法判決其向某物業(yè)公司支付相應物業(yè)費。
承辦法官李翠翠解釋，業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，是業(yè)主行使共同管理權的一種特殊形式，是業(yè)主大會的常設執(zhí)行機構。在業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)產生的糾紛中，經常出現業(yè)主不認可業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同的情況。究其法律根本，即是合同相對性及合同相對性的例外，原則上，雙方訂立的合同只對雙方當事人產生法律約束力，如果要對訂立合同的當事人以外的主體產生法律約束力，則必須有法律的明確規(guī)定。從物業(yè)服務合同的訂立來看，業(yè)主委員會才是與物業(yè)服務企業(yè)訂立合同的真正當事人，若要對并未參與訂立合同的業(yè)主產生法律約束力，應有明確的法律規(guī)定。根據民法典第九百三十九條規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。該規(guī)定明確了物業(yè)服務合同對業(yè)主產生法律約束力的前提條件之一是選聘程序的法定性，即業(yè)主委員會與業(yè)主大會相應比例表決通過的被選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，對全體業(yè)主產生法律約束力，此時業(yè)主不得以自己未與物業(yè)公司直接簽訂合同為由拒交物業(yè)費。
物業(yè)服務不符約定
酌情扣減部分費用
張某系某小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為109.47㎡，小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務，物業(yè)費為每月每平方米1.3元。因張某拖欠物業(yè)費，某物業(yè)公司將其訴至法院，請求其支付拖欠的物業(yè)費。
“我不是不交物業(yè)費，是小區(qū)服務不到位，我多次反映問題，物業(yè)也不解決。”張某辯稱。
法院查明，涉案小區(qū)存在垃圾清運不及時、道路積水嚴重等問題。
法院審理認為，涉案小區(qū)存在上述問題，綜合考慮某物業(yè)公司的履約程度，酌定張某支付60%的物業(yè)費。
承辦法官劉鋒表示，支付物業(yè)費是業(yè)主的主要義務，業(yè)主僅以物業(yè)服務存在瑕疵為由拒不交納全部物業(yè)費，法院一般難以支持。如果物業(yè)服務確實存在瑕疵，法院裁判時會全面審查瑕疵程度，依照民法典第五百九十二條第一款“當事人都違反合同的，應當各自承擔相應的責任”之規(guī)定對物業(yè)費進行扣減。業(yè)主發(fā)現物業(yè)服務不符合約定時，可以通過物業(yè)主管部門督促或責令其整改。如果整改后物業(yè)服務仍達不到約定標準，可以和物業(yè)公司溝通協(xié)商減少物業(yè)費用，如若協(xié)商不成，業(yè)主可以提起訴訟，請求法院確認物業(yè)公司構成違約并減少物業(yè)費用?！?/p>
民法典相關法條
第九百三十七條 物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。
第九百三十九條 建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。
第九百四十四條 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
第九百四十八條 物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。
當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。
